Сияна Соколова окончила юридический факультет варненского Экономического университета. С 1997 года член Варненской адвокатской коллегии. С 2005 г. работает в качестве юридического консультанта Службы геодезии, картографии и кадастра в г.Варна. Занимается юридической поддержкой в области недвижимости, инвестиций, строительства и обеспечения пребывания российских граждан в РБ.
За последние несколько лет Болгария превратилась в привлекательное место не только для вложения российских капиталов, но благодаря климату, спокойной атмосфере, умеренным ценам и отсутствию языкового барьера – в постоянное место пребывания многих российских граждан, которые, приобретая недвижимость, решают устроиться жить в Болгарии.
Часто реализации этого важного решения сопутствует ряд проблем, с которыми иностранному гражданину сложно справиться без профессиональной юридической помощи, тем более что в процессе синхронизации болгарского законодательства с европейским нормативная база страны терпит существенные изменения.
С учетом этого, выделяя некоторые основные моменты, связанные с покупкой недвижимости, я постараюсь акцентировать внимание на самых важных, на мой взгляд, деталях, на которые клиенты должны обратить внимание.
Чаще всего покупка недвижимости осуществляется при посредничестве риэлтерского агентства, которое обязуется не только представить покупателя продавцу, но и оказать содействие в оформлении необходимых документов по сделке. Как правило, в таких случаях отношения между клиентом и фирмой регулируются на основании договора между ними.
Важно отметить, что если в договоре отсутствует конкретная информация, согласно которой посредник обязуется выполнить юридическую оценку документов о собственности продавца, а также обеспечить юридическую поддержку в ходе переговоров по сделке и ее завершении в нотариальной форме, покупатель должен иметь ввиду, что предлагаемая ему оферта может скрывать определенные риски.
Поскольку продажу невозможно осуществить „сходу”, фирмы-посредники предлагают типовые предварительные договоры, по которым стороны, участвующие в сделке, принимают на себя определенные обязательства.
Подобный стандартный договор является неполным, и, как правило, не отражает динамики конкретного казуса, поскольку отражает унифицированную ситуацию и не может защитить интересы покупателя, в частности, в отношении объекта, находящегося в процессе строительства, что подразумевает ряд условий, которые требуют детальных уточнений.
Многие клиенты ориентируются на дома «закрытого» типа, т. е. составляющие часть жилого комплекса, или на апартаменты в популярных в последнее время апарт-отелях.
В этих случаях параллельно с договором о купле-продаже, клиенты также подписывают договор по обслуживанию, согласно которому за определенную сумму в год продавец или третье лицо организует охрану, текущие ремонты, уборку и уход за газонами, бассейном, дорогами, общими частями и пр., что несмотря на дополнительные расходы и определенные условия при эксплуатации объекта, обеспечивает спокойствие собственника при решении сугубо бытовых проблем.
Более того. В результате быстрых темпов разрастания населенных пунктов на Черноморском побережье обосабливаются новые поселковые образования, которые очень быстро застраиваются, оставляя тем не менее нерешенными вопросы, связанные с прилегающей инфраструктурой – дороги, водоснабжение, канализацию.
Как правило, эти проблемы остаются скрытыми для потенциального покупателя, впоследствии превращаясь в дорогостоящий неприятный сюрприз. В подобных случаях знакомство с полной информацией, основанной на правовой истории участка, его долгосрочного предназначения и предписания по плану устройства, а также аргументированная оценка перспектив развития района, могли бы дать достаточно точное представление о преимуществах и недостатках предложения и реализации будущих инвестиционных намерений.
С учетом запрета на покупку земли со стороны иностранных граждан, посредники регистрируют фирмы, чаще всего ООД или ЕООД, которые независимо от происхождения капитала, согласно болгарскому закону являются болгарским юридическим субъектом. Довольно часто необходимое для регистрации фирмы время используется для проведения дополнительного изучения и подготовки документов по сделке.
Этот дополнительный расход может превратиться в преимущество, если при последующей продаже недвижимости сделка будет оформлена не просто как перевод собственности на недвижимость, а как перевод предприятия (фирмы), что по существу позволяет сэкономить средства на оплату целого ряда налогов и сборов, как продавцу, так и покупателю.
В этом смысле, в зависимости от вида и размера вложений и намерений инвестора, документальное оформление сделки не только должно быть выполнено юристом, но и согласовано и со специалистом в области налогов и бухгалтерского учета, что освободит будущего владельца от многочисленных налоговых неприятностей.
Регистрация фирмы является также одной из возможностей получить разрешение на долгосрочное пребывание. Несмотря на строгий ограничительный режим, установленный Законом об иностранцах в РБ на настоящий момент, существуют утвердившиеся в практике возможности для получения разрешения на продолжительное пребывание (вид на жительство), о котором пойдет речь в следующем материале.
Покупатели должны знать, что вне зависимости от того, каким образом они приобрели недвижимость - в качестве физических лиц или на зарегистрированную фирму, в течение двух месяцев они обязаны заполнить и отправить декларацию о приобретении недвижимости в соответствующую муниципальную службу поместным налогам.
И в заключение, я бы хотела посоветовать будущим владельцам добиваться ответов на любые вопросы в случае, если возникает сомнение или непонимание, не подписывать документы, удовлетворяясь обещанием, что данная проблема будет решена позже, не принимать на себя обязательства, если нет уверенности и информации относительно того, какие правовые последствия могут наступить позже.
Сияна Соколова, адвокат. Источник: biznes-kontakti.com